Resposta rápida: Compradores brasileiros e latino-americanos geralmente podem comprar condomínios na planta em Miami, com poucas exceções previstas na lei da Flórida. Como consultor imobiliário em Miami, Carlos Olivares, da BHHS EWM Realty, acompanha compradores do Brasil, da Colômbia, do México, da Venezuela e da Argentina no Delano Residences, da representação e do planejamento tributário às transferências e ao fechamento, em inglês e espanhol, com um site completo em português.
Miami atrai há muito tempo compradores de toda a América Latina, e o Delano Residences & Hotel Miami, na 400 Biscayne Boulevard, é um dos projetos sobre os quais mais nos perguntam. Este guia explica como trabalhamos como consultores imobiliários em Miami para compradores brasileiros e latino-americanos: o que fazer primeiro, como o dinheiro se move e onde os erros costumam acontecer. São informações gerais, não assessoria tributária nem jurídica.
O que faz um consultor imobiliário em Miami pelos compradores brasileiros e latino-americanos?
Somos corretores de compradores exclusivamente. Carlos Olivares e Lina Rivera, da Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, nunca representam a incorporadora, a PMG, então o nosso conselho é independente. A nossa comissão é paga pela incorporadora, o que significa que o serviço não custa nada a mais para você.
Na prática, nós:
- Explicamos o contrato e o cronograma de depósitos em linguagem simples, em inglês ou espanhol
- Comparamos plantas, andares e orientações de acordo com os seus objetivos
- Coordenamos com advogados imobiliários, profissionais de tributação e o seu banco
- Acompanhamos cada prazo de depósito para que nenhum passe despercebido
- Ficamos ao seu lado da primeira conversa até o fechamento
Compradores brasileiros e latino-americanos podem comprar na planta em Miami?
Na maioria dos casos, sim. A Flórida não exige cidadania nem residência americana para comprar, e compradores internacionais adquirem imóveis aqui com frequência. Há uma exceção importante que convém verificar primeiro.
A lei SB 264 da Flórida restringe certas compras feitas por “principais estrangeiros”, isto é, pessoas domiciliadas em um país de preocupação da lista, como Cuba ou Venezuela, que não sejam cidadãs nem residentes permanentes dos EUA. Segundo o resumo do escritório Bilzin, a lei geralmente impede que esses compradores adquiram imóveis a menos de 16 quilômetros (10 milhas) de uma instalação militar ou de uma instalação de infraestrutura crítica. Ela permite uma única residência com menos de dois acres, a mais de cinco milhas de uma instalação militar, para um comprador com visto que não seja de turista ou com asilo. O centro de Miami fica perto de portos, aeroportos e outras infraestruturas, então pergunte ao seu advogado como as regras se aplicam a um endereço específico e à sua própria situação.
As restrições estão ligadas aos países da lista, então em geral não se aplicam a compradores do Brasil, da Colômbia, do México, da Argentina ou de outros países cuja compra não envolva um país da lista. Para todos, o trabalho de verdade está nos detalhes: a representação, a forma de registrar o título, a origem dos recursos e o momento de cada transferência. O nosso guia mais amplo está em como comprar um condomínio na planta em Miami como comprador internacional.
Como é o processo de compra a partir do exterior?
- Escolha primeiro o seu consultor. Depois que você se cadastra diretamente na equipe de vendas da incorporadora, muitas vezes já é tarde para incluir uma representação.
- Confirme que você pode comprar. Se você é domiciliado em um país de preocupação segundo a lei SB 264, converse com um advogado imobiliário da Flórida antes de reservar uma unidade.
- Analise o produto à distância. Explore as plantas e as vistas por andar antes de restringir a escolha a uma linha e a um nível.
- Leia o contrato com um advogado. Preste atenção às condições do escrow (conta de custódia), aos direitos de cessão e às cláusulas de inadimplência.
- Decida como registrar o título. O seu advogado e o seu contador devem opinar antes de você assinar, não depois. O Delano não permite ceder o contrato a terceiros, e transferi-lo depois para a sua própria empresa deve ser planejado com o seu advogado, então decida isso na assinatura.
- Planeje cada transferência e acompanhe cada depósito. Reserve tempo para o seu banco e para perguntas de conformidade, e anote a data ou o marco de construção que dispara cada pagamento.
- Feche e ative a propriedade. O fechamento envolve documentos de identidade, de origem dos recursos e da empresa, e depois os proprietários podem se inscrever nos benefícios de proprietário da Accor.
O que preparar antes de enviar dinheiro?
| Item | Por que importa |
|---|---|
| Passaporte e um segundo documento de identidade | Verificação de identidade na assinatura do contrato e no fechamento |
| Documentos de origem dos recursos | Bancos e agentes de fechamento perguntam de onde vêm os recursos, normalmente com extratos bancários ou de investimentos |
| Documentos da empresa, se comprar por meio de uma pessoa jurídica | Necessários se a compra não for em seu nome pessoal |
| Um plano de transferência para cada data de depósito | Transferências de bancos latino-americanos podem levar de 3 a 10 dias úteis |
| Um advogado imobiliário e um profissional tributário com experiência internacional | Questões de estrutura e de impostos são mais fáceis de resolver antes de assinar; indicamos especialistas aos nossos clientes |
Como funcionam os depósitos no Delano?
O Delano usa uma estrutura 10/10/10/10/60, então 40% é pago antes do fechamento e 60% no fechamento:
- 10% na assinatura do contrato
- 10% em outubro de 2026
- 10% no início da obra (estimado junho de 2027)
- 10% um ano após o início da obra (estimado junho de 2028)
- 60% no fechamento (estimado final de 2030 a início de 2031)
A lei de condomínios da Flórida exige que os depósitos de imóveis na planta sejam mantidos em escrow (conta de custódia). Para o detalhamento completo dos marcos, veja o plano de pagamento do Delano Residences Miami.
Que impostos dos EUA um comprador estrangeiro deve prever?
A compra em si costuma ser a parte mais simples. Os impostos que costumam surpreender proprietários estrangeiros vêm depois:
- FIRPTA na revenda. O FIRPTA exige que o comprador retenha 15% do valor realizado quando o vendedor é uma pessoa estrangeira. Quando você compra imóvel novo de uma incorporadora americana, não há retenção do FIRPTA na sua compra, porque o vendedor é uma entidade dos EUA. Ele entra em cena quando você vender a unidade mais tarde. Podem valer alíquotas menores ou zero quando o próximo comprador vai morar no imóvel (com limites de preço), e você pode pedir ao IRS um certificado de retenção para reduzir o valor retido.
- Imposto sobre herança dos EUA. Estrangeiros não residentes recebem apenas uma isenção de US$ 60.000 sobre bens nos EUA, com alíquotas de até 40%, segundo a The Tax Adviser. Uma LLC americana geralmente não resolve isso, enquanto uma empresa estrangeira pode resolver, com suas próprias contrapartidas. Este é o principal motivo pelo qual a questão de como registrar o título deve ser resolvida antes de assinar.
- Renda de aluguel. Os aluguéis brutos dos EUA pagos a um proprietário estrangeiro geralmente estão sujeitos a retenção de 30%, a menos que o proprietário opte por ser tributado sobre a renda líquida, como explica a Publicação 515 do IRS. Isso importa para proprietários da D Collection que usam o programa de aluguel do hotel.
- Relatórios federais sobre compras à vista por empresas ou trusts. Uma regra de relatório da FinCEN foi anulada por um tribunal federal em março de 2026 e está em recurso, então pergunte ao seu agente de fechamento o que se aplica na data do seu fechamento.
Não somos consultores tributários nem jurídicos. Coordenamos com advogados e contadores que atuam em imóveis transfronteiriços, incluindo profissionais que conhecem as regras do seu país de origem.
Por que usar um corretor de compradores em vez da equipe de vendas da incorporadora?
- A equipe de vendas trabalha para a incorporadora e é paga para vender ao preço da incorporadora
- Um corretor independente pode dizer quando uma estrutura de depósitos ou uma cláusula do contrato é desfavorável
- O seu consultor fala o seu idioma e explica o que cada cláusula significa
- Você recebe uma comparação honesta do Delano com outros projetos, não apenas com um
Qual opção do Delano combina com você?
| D Collection | D Residences | |
|---|---|---|
| Andares | 20 a 47 | 49 a 75 |
| Residências | 266 | 155 |
| Programa de aluguel de curta duração | Elegível | Não elegível |
| Preços iniciais | Suítes a partir de cerca de US$ 800.000 | 1 quarto a partir de US$ 1.460.000 |
A D Collection serve para compradores que querem flexibilidade de aluguel e um preço de entrada menor. A D Residences serve para quem quer uma residência privativa nos andares altos. O nosso guia Collection vs. Residences (em inglês) compara as duas em detalhe.
Recursos em português e espanhol
O guia completo do comprador está disponível em português em /pt/delano/ e em espanhol em /es/delano/, com galerias de plantas equivalentes em /pt/plantas/ e /es/planos/. Se preferir conversar, fale conosco para uma consulta gratuita de 30 minutos. Você também pode ler este guia em espanhol ou em inglês.
Perguntas frequentes
Um cidadão brasileiro, colombiano, mexicano ou venezuelano pode comprar um imóvel em Miami?
Na maioria dos casos, sim. Não é preciso ter cidadania americana para comprar. A lei SB 264 da Flórida restringe algumas compras feitas por pessoas domiciliadas em certos países de preocupação, incluindo Cuba e Venezuela, que não sejam cidadãs nem residentes permanentes dos EUA. Compradores venezuelanos e cubanos, em particular, devem confirmar a sua situação com um advogado imobiliário da Flórida antes de reservar uma unidade.
Preciso estar em Miami para comprar na planta no Delano?
Boa parte do processo, incluindo a análise de plantas, preços e contrato, pode ser feita à distância com o seu corretor e o seu advogado. Pergunte ao seu advogado quais são os requisitos de assinatura e de reconhecimento de firma para o seu caso antes de se comprometer.
Quanto tempo leva uma transferência bancária vinda da América Latina?
Transferências de bancos latino-americanos podem levar de 3 a 10 dias úteis, conforme o país e o banco, e alguns bancos pedem documentos que comprovem a origem dos recursos. Inicie cada transferência com bastante antecedência do prazo do depósito.
Custa mais trabalhar com um corretor de compradores?
Não. A comissão do corretor de compradores é paga pela incorporadora, então você não paga nada a mais. Representamos apenas compradores e nunca a incorporadora.
Um não residente nos EUA consegue financiamento para um condomínio na planta em Miami?
Há financiamento disponível, mas as opções diminuem para não residentes, e a maioria dos compradores internacionais planeja fechar à vista. Se quiser financiamento, converse com um credor de 12 a 18 meses antes do fechamento.
O que é o FIRPTA e ele me afeta?
O FIRPTA é uma regra tributária dos EUA que exige que o comprador retenha 15% do preço de venda quando o vendedor é uma pessoa estrangeira. Comprar imóvel novo de uma incorporadora americana não gera retenção do FIRPTA na sua compra. Ele importa quando você revender mais tarde, então planeje a sua saída antes de comprar.
Que outros impostos dos EUA um comprador estrangeiro deve prever?
Dois são os principais. O imposto sobre herança dos EUA: estrangeiros não residentes têm apenas uma isenção de US$ 60.000 sobre bens nos EUA, com alíquotas de até 40%. A renda de aluguel: os aluguéis brutos pagos a um proprietário estrangeiro geralmente estão sujeitos a retenção de 30%, a menos que o proprietário opte por ser tributado sobre a renda líquida. Converse com um advogado tributarista ou contador com experiência internacional antes de assinar.
Em quais idiomas vocês atendem?
Atendemos compradores em inglês e espanhol, e o guia completo do comprador do Delano, as plantas e as vistas também estão disponíveis em nossas páginas em português.
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